(仮称)下宮比町地区第一種市街地再開発事業

(仮称)下宮比町地区第一種市街地再開発事業は、東京都新宿区宮比町に建設される地上32階、地下2階、高さ約180mの「A棟」、地上47階、地下2階、高さ約180mの「B棟」、地上14階、地下2階、高さ約50mの「C棟」から構成される超高層複合施設です。立地は、南側を大久保通り、北東側を目白通りに面した一帯に位置しています。既存建築物には、東京新宿メディカルセンター別館や飯田橋スクエアビル、第一勧銀稲垣ビル、飯田橋御幸ビル、飯田橋ハイタウンなどが建っています。

再開発区域が位置する飯田橋・神楽坂エリアは、「都市づくりのグランドデザイン」において中枢広域拠点に位置付けられ、業務・商業・宿泊・住宅・教育・医療など多様な都市機能が集積するエリアです。駅改良や駅前広場の整備による安全で快適な都市空間の形成に加え、外濠などの歴史的資源やみどりと調和した景観づくりが求められています。また、坂や路地の風情を活かし、個性的な店舗や飲食店が集まる神楽坂らしい文化の継承・発信も重視されています。こうした方針を踏まえ、土地の高度利用を図るとともに、大久保通りを中心としたにぎわいの創出や、飯田橋駅とまちを結ぶ歩行者ネットワークの強化、周辺地域との回遊性向上を目的として再開発事業が進められます。

施設構成は、「A棟」の地下に駐車場および機械室を配置し、低層部分に商業施設や駐輪場、機械室等、中層部分にオフィス、病院関連機能、機械室等を挟み、高層部分にホテルを配置する構成となります。「B棟」の地下に駐車場および機械室を設け、低層部分に商業施設を配置し、中層部分から高層部分にかけて住宅を配置します。「C棟」の地下に駐車場および機械室を備え、低層部分にオフィス、中層部分に住宅が配置されます。また、南側には地域広場、飯田橋交差点側には立体広場が整備されるほか、デッキネットワークの形成が図られます。

建築主は下宮比町地区市街地再開発準備組合、事業協力者株式会社熊谷組、日鉄興和不動産株式会社です。既存建築物解体着手は2029年度、着工は2031年度、竣工は2036年度、広場等整備工事完了は2038年度となっています。

出典・引用元

・第85回新宿区景観まちづくり審議会の開催について【報告3】（仮称）東京医科大学新宿キャンパス総合棟新築工事

概要

名称	(仮称)下宮比町地区第一種市街地再開発事業
計画名	(仮称)下宮比町地区第一種市街地再開発事業
所在地	東京都新宿区宮比町の一部
用途	事務所、店舗、住宅、宿泊施設、駐車場等 A棟：業務、ホテル、商業等 B棟：住宅、商業等 C棟：住宅、業務等
階数	A棟：地上32階、地下2階 B棟：地上47階、地下2階 C棟：地上14階、地下2階
高さ	A棟：約180m B棟：約180m C棟：約50m
構造	A棟：鉄骨造、鉄骨鉄筋コンクリート造 B棟：鉄筋コンクリート造 C棟：鉄筋コンクリート造
基礎工法	ー
総戸数	約900戸
敷地面積	約14,700㎡区域面積：約2.0ha
建築面積	約8,700㎡
延床面積	約208,000㎡ A棟：約106,000㎡ B棟：約92,000㎡ C棟：約10,000㎡
着工	2031年度既存建築物解体着手：2029年度
竣工	2036年度広場等整備工事完了：2038年度
建築主	下宮比町地区市街地再開発準備組合事業協力者：株式会社熊谷組、日鉄興和不動産株式会社
設計	ー
施工	ー
最寄駅	JR中央・総武線、東京メトロ東西線、有楽町線、南北線、都営大江戸線「飯田橋」駅
備考	▼施設構成 🔻A棟地下：駐車場、機械室低層部分：商業、駐輪場、機械室等中層部分：病院関連機能、オフィスー機械室等ー高層部分：ホテル 🔻B棟地下：駐車場、機械室低層部分：商業中層部分～高層部分：住宅 🔻C棟地下：駐車場、機械室低層部分：オフィス中層部分：住宅

位置図

区域図

配置図

断面図

現地状況（2026年2月）

南東側から見た(仮称)下宮比町地区第一種市街地再開発事業の建設地の様子です。(仮称)下宮比町地区第一種市街地再開発事業は、新宿区下宮比町地区約2.0haを対象とする第一種市街地再開発事業です。敷地面積約14,700㎡、延床面積約20.8万㎡、高さ約180mの超高層複合施設などを整備し、飯田橋駅東口の新たなランドマーク形成を目指すものとしています。老朽化した建物群を共同化・高度利用することで、都市機能の更新と土地利用の効率化を図り、駅前にふさわしい風格と賑わいを備えた新たな都心拠点を創出します。着工は2029年度以降、全体竣工は2038年度を予定しています。　

計画ではA棟・B棟・C棟の3棟構成とし、事務所、店舗、住宅、宿泊施設、駐車場など多様な都市機能を導入します。都心の交通結節点という立地を活かし、ビジネス、居住、観光機能を融合した複合市街地拠点として、昼夜を通じて人々が集い活動する街を形成します。駅前に不足していた宿泊機能や交流機能を補完するとともに、周辺地域への波及効果を高め、飯田橋駅前全体の魅力向上と都市活力の創出を図る計画です。

再開発では地下・地上・デッキを結ぶ立体広場や歩行者デッキを整備し、駅周辺の歩行ネットワークが強化されます。都営大江戸線との接続も計画されており、JR・東京メトロ・都営地下鉄の各駅をシームレスにつなぐことで、乗換利便性と回遊性を大幅に向上させます。バリアフリー動線の充実や滞留空間の確保、歩車分離による安全性向上も図られ、混雑が課題となっていた飯田橋駅東口周辺において、誰もが快適に移動できる交通結節空間の実現を目指すものとされています。

地区内には地域広場や立体広場が整備され、歩行者が憩い交流できるオープンスペースが創出されます。駅利用者だけでなく地域住民にも開かれた空間とし、多層的な歩行ネットワークと一体的に整備することで、飯田橋駅東口の新たな交流拠点形成を図るものとしています。待ち合わせや休憩、イベント利用など多様な活動に対応できる広場空間を確保するとともに、周辺の公共施設や歩行者動線との連続性を高め、日常的な賑わいと地域コミュニティの活性化を促進する計画です。

老朽建物の更新とともに、環境負荷低減や防災対応力向上にも取り組みます。耐震性の高い建物への更新、一時滞在空間や安全な避難経路の確保、ゼロカーボンを見据えた環境配慮など、災害に強く持続可能な都市づくりを推進する計画です。緊急輸送道路に囲まれた立地特性を踏まえ、街区一体での防災性向上や帰宅困難者対策も重視しており、エネルギー効率の高い設備導入や緑化による環境改善と合わせて、安全性と環境性能を両立した次世代型の駅前拠点形成を目指しています。

神田川や外濠、小石川後楽園、神楽坂など周辺の歴史・自然資源との調和を重視しています。建物配置やデザイン、色彩は外濠周辺の景観や水辺環境に配慮し、駅前にふさわしい風格を持ちながらも地域の歴史を感じられる街並み形成を目指します。自然素材や落ち着いた色調を用いた外装、周辺のみどりと連続する植栽計画、歴史的景観への配慮などを通じて、都心の高度利用と水とみどりに包まれた潤いある景観の両立を図ることが大きな特徴となっています。

高さ約180mの超高層建築でありながら、長大な壁面を避ける形態や壁面分節により圧迫感を軽減します。また、神田川や外濠からの眺望、周辺のスカイラインとの調和を意識した計画とし、都市景観への影響を抑えながら象徴性の高い建築を目指します。建物配置では隣棟間隔を確保し、神田川側にも建築の顔を向けることで開放感を確保するとともに、遠景・中景・近景の各視点からバランスの取れたシルエットを形成し、飯田橋駅前にふさわしい品格あるランドマークを創出する計画です。

(仮称)下宮比町地区第一種市街地再開発事業は、飯田橋駅周辺基盤整備計画や駅前地区基盤整備ビジョンなど、東京都・新宿区の上位計画に位置付けられた重要事業です。周辺再開発と連携しながら、駅前広場や歩行ネットワーク、都市機能の更新を進め、飯田橋駅東口全体の再編を牽引します。東口駅前空間の創出、交通乗換利便性の向上、回遊性の強化、防災性の向上、環境に配慮したまちづくりなど、広域的な都市政策と一体となって推進されるプロジェクトであり、新宿の東の玄関口として新たな都市拠点形成を担う役割が期待されています。

事業は2026年7月に都市計画手続きを開始し、2027年3月の都市計画決定を予定しています。その後、2029年度以降に工事へ着手し、2037年度から一部供用、2038年度以降の全体完成を目指す長期プロジェクトとして進められます。2018年のまちづくり勉強会開始以降、地域住民、行政、事業者が継続的に協議を重ねてきた経緯を踏まえ、段階的な整備を通じて都市基盤の更新と駅前機能の強化を着実に実現し、将来的には飯田橋駅周辺全体の都市構造転換につながる再開発として推進される計画です。