小山三丁目第1地区第一種市街地再開発事業

小山三丁目第1地区第一種市街地再開発事業は、東京都品川区小山三丁目に建設される地上39階、地下2階、高さ145.000mの「A-1街区（高層棟）」と地上3階、地下2階、高さ約20mの「A-2街区（低層棟）」から構成される総戸数約850戸の超高層タワーマンションです。
立地は、西側を東急目黒線「武蔵小山」駅、南側を都道420号、東側をPalm一番通りに囲まれた一帯に位置しており、高層棟と低層棟の間に「パルム商店街」が貫いています。

再開発区域は、木造建築や老朽建物が多い木造密集市街地で、防災性や安全性の向上が課題となっているほか、商店街では、アーケードの老朽化や通路の狭さ、休憩施設不足などにより、快適性や回遊性、将来的な賑わいの維持・向上が求められています。さらに、歩行者と車両の動線交錯による交通安全対策や、周辺環境への配慮、防災機能の強化も必要とされています。再開発により、市街地の更新を通じて耐震化・不燃化を進め、防災性・安全性・快適性を高めるとともに、多世代が安心して暮らせる住宅や回遊性の高い商業空間を整備し、駅近立地を生かした活力ある都市拠点の形成を目指すものとされています。

施設構成は、「A-1街区（高層棟）」の地下2階～地下1階に駐車場、駐輪場、機械室等、地上1階～5階に店舗等、3階に住宅、4階に駐輪場、5階～39階に住宅、PH1階に機械室となります。また、「A-2街区（低層棟）」の地下2階に駐車場、機械室等、地下1階に駐輪場等、地下1階～地上3階に店舗等となります。歩行者ネットワークを平面・立体の両面から再整備し、1〜3階の商業施設内の回遊動線や2階のデッキ・ギャラリーを整備することで商業空間の拡充を図ります。さらに、隣接地区や周辺施設との接続通路を設けられます。また、高層棟の1階と3階には災害時等の一時滞在施設としての利用を想定した区画も確保されています。

建築主は小山三丁目第1地区地区市街地再開発組合、参加組合員は三菱地所レジデンス株式会社、日鉄興和不動産株式会社、特定業務代行者は株式会社大林組です。2025年11月27日に東市街地再開発組合設立の認可を受け、2025年12月23日に市街地再開発組合が正式に設立されました。着工は2029年4月、竣工は2033年9月となっています。

出典・引用元

・三菱地所レジデンス株式会社／日鉄興和不動産株式会社「小山三丁目第 1 地区第一種市街地再開発事業」市街地再開発組合設立
・三菱地所レジデンス株式会社／日鉄興和不動産株式会社「小山三丁目第1地区第一種市街地再開発事業」都市計画決定のお知らせ～住宅と商店街が一体となった個性豊かな複合市街地の創出を目指す～
・東京都小山三丁目第1地区第一種市街地再開発事業
・東京都小山三丁目第1地区市街地再開発組合の設立を認可します
・品川区武蔵小山駅周辺地区　※小山三丁目第1地区第一種市街地再開発事業の事業計画の縦覧について
・品川区小山三丁目第１地区および小山三丁目第２地区再開発事業事業者による近隣説明会の開催について

過去の建設状況

→過去の建設状況

概要

名称	小山三丁目第1地区第一種市街地再開発事業
計画名	小山三丁目第1地区第一種市街地再開発事業 A-1街区：高層棟 A-2街区：低層棟
所在地	東京都品川区小山三丁目21番(一部)、24番～26番東京都品川区小山三丁目7番1外 *品川区資料
用途	共同住宅、店舗、生活支援施設、駐車場等
階数	高層棟：地上39階、地下2階、塔屋1階低層棟：地上3階、地下2階、塔屋1階
高さ	高層棟：145.000m 低層棟：約20m
構造	高層棟：鉄筋コンクリート造制振構造低層棟：鉄骨造
基礎工法	ー
総戸数	約850戸
敷地面積	約11,280㎡高層棟：約8,090㎡低層棟：約3,190㎡
建築面積	約8,200㎡高層棟：約6,090㎡低層棟：約2,110㎡
延床面積	約123,850㎡高層棟：約114,630㎡低層棟：約9,220㎡
着工	2029年4月
竣工	2033年9月
建築主	小山三丁目第1地区地区市街地再開発組合参加組合員：三菱地所レジデンス株式会社、日鉄興和不動産株式会社
設計	特定業務代行者：株式会社大林組
施工	ー
最寄駅	東急目黒線「武蔵小山」駅
備考	▼施設構成 🔻A-1街区（高層棟）地下2階：駐車場、機械室等地下1階：駐車場、駐輪場、機械室等地上1階～5階：店舗等 3階：住宅 4階：駐輪場 5階～39階：住宅 PH1階：機械室 🔻A-2街区（低層棟）地下2階：駐車場、機械室等地下1階：駐輪場等地下1階～地上3階：店舗等

位置図

区域図

配置図

断面図

イメージパース

▼武蔵小山駅周辺全域

現地状況

北側から見た小山三丁目第1地区第一種市街地再開発事業の建設地の様子です。

本再開発事業は、「賑わい軸の起点として住み続けたいまち」の形成を目標に、密集市街地の更新や商店街の魅力継承、道路整備による交通の整序化、防災性の向上などを基本方針に据え、まちの活力と賑わいの拠点となる複合市街地の形成を図るものです。

駅前の利便性を活かし、商業空間を1～3階に展開するとともに、デッキやギャラリーを通じた立体的な歩行者ネットワークを整備。周辺地区との接続や通り抜け動線の確保により、地域全体の回遊性を高めています。また、広場や歩道状空地を設けて、憩いの場や防災機能の向上にも配慮しています。　

西側から見た小山三丁目第1地区第一種市街地再開発事業の建設地の様子です。

建物は、商業と住宅が一体となった高層棟（A-1街区）と低層棟（A-2街区）から構成され、高層棟には保育所や子育て支援施設を含む住宅が上層階に配置されます。共用施設としてはビューラウンジやゲストルームが設けられ、多様なライフスタイルに対応。地震対策として制振構造を採用し、防災備蓄や浸水対策設備も充実させるものとされています。

また、商店街の賑わいを継承しながら、新たな商業機能を融合し、長大な壁面にはガラスを活用するなど景観にも配慮。周囲の街並みと調和した外構やランドスケープデザインにより、居住環境と都市機能が調和した新しいまちづくりが進められています。　

区域内には現在、パルムのアーケードもあります。敷地内には複数の広場（約350〜500㎡）や歩行者通路を整備し、既存商店街との連携や災害時の避難スペースとしても機能。アーケードの架け替えや、幅員2m以上の歩道状空地の確保など、安全で快適な歩行者環境の創出にも取り組んでいます。全体で35%以上の有効空地率を確保し、開放的で持続可能な都市空間の形成を目指しています。　