街区再編まちづくり制度は、密集市街地や老朽化が進む市街地で、敷地の細分化・道路不足・防災性の低さなどの課題を解決するために設けられた東京都独自の仕組みです。規制緩和や補助制度を活用し、地域の実情に応じた共同建替えやリノベーションを段階的に進めることを特徴とします。
「池袋駅東口地区」は、商業・文化機能が集積する副都心である一方、多くの建築物が老朽化し、防災性や都市機能更新が課題でした。近年、池袋では回遊性向上や公園を核とした賑わい創出が進み、都市再生の取り組みが加速しています。こうした状況を受け、本地区を街並み再生地区に指定し、法的な裏付けを伴うガイドラインとして街並み再生方針が提示されました。
→東京都 東京のしゃれた街並みづくり推進条例に基づく街並み再生地区の指定等について
池袋駅東口地区 街並み再生地区指定の概要
1．街並み再生地区指定の目的
池袋駅東口地区の老朽建築物更新を契機とした都市機能の再編整備。
歩行者中心の都市空間形成とにぎわいの持続的発展の実現。
2．街区再編まちづくり制度の特徴
地域の課題に応じた規制緩和による共同建替え・リノベーションの促進。
段階的整備を可能とする都市計画提案制度の柔軟な運用。
3．地区全体で掲げる整備目標
池袋の玄関口にふさわしい景観形成と多様な都市機能の集積。
回遊性向上と安心・安全で快適な滞留空間の創出。
4．5つの具体的なまちづくり目標
地域拠点の形成や歩行者中心の回遊ネットワーク構築。
文化・芸術拠点の強化と歴史的街並みの保全の推進。
5．拠点周辺での機能誘導方針
中池袋公園・南池袋公園・東池袋一丁目地区での文化・商業機能の集積。
地域特性に応じた体験施設や交流拠点の誘導によるにぎわい創出。
6．リノベーションによる再生まちづくり
既存ビルの保存活用や用途転換による都市機能の多様化。
ウォーカブルな街並み形成と新制度に基づく補助・緩和措置の活用。
7．豊島区による今後の地区計画策定
地域の主体的な合意形成を踏まえた都市計画的ルールの具体化。
地区整備計画に基づく建築規制や公共空間整備の段階的推進。
街並み再生方針では、池袋の玄関口にふさわしい景観形成とともに、にぎわいの維持発展、回遊性の向上、安全・安心な都市空間の創出を主要な目標としています。具体的な5つの目標として、
①地域特性を支える拠点形成、②アニメイト通り等を中心とした歩行者中心のまちづくり、③文化・芸術・商業機能の充実、④安全・安心な環境整備と防災強化、⑤リノベーションによる機能強化と歴史的街並み保全が示されています。
整備方針では、中池袋公園（Hareza池袋）や南池袋公園、東池袋一丁目地区などの周辺で文化・芸術発信拠点を誘導し、劇場体験の余韻を楽しめる商業施設やアニメ・マンガ関連店舗など、多様な都市機能の集積を目指します。また、栄町通り・美久仁小路などの歴史ある街並みを保全し、地域特性を活かしたまちづくりを進めます。
本方針では、建替えだけでなく既存ビルのリノベーションによる再生まちづくりを積極的に推進することが強調されています。東京都は制度改正により、リノベーション設計費から工事まで幅広く補助し、耐震改修、ウォーカブル空間の整備など地域価値向上に資する取り組みも支援します。
また、にぎわい施設へのリノベーション時には容積率や高さ制限の緩和など、都市計画上の柔軟な対応も可能になります。これにより、老朽オフィスの多機能オフィス化、住宅へのコンバージョン、アイコン建築の保存活用など、多様な更新手法が実行しやすくなります。
池袋駅東口地区の整備は、今後豊島区が中心となって地区計画を策定し、地域住民・事業者の合意形成を図りながら進められます。地区計画では、建築物の高さや容積率、壁面位置などを区域ごとに定め、まちづくりのルールとして共有します。また、街区再編まちづくり制度の特徴として、土地所有者による柔軟な都市計画提案や段階的な整備が可能であり、地域の主体性を尊重しながら都市更新を進められます。
既存の中池袋公園、南池袋公園、東池袋一丁目再開発などと連携しながら、歩行者ネットワークの強化、文化・芸術拠点の広がり、安全性向上を目指し、池袋駅周辺のさらなる魅力と価値の向上が期待されます。
最終更新日：2025年11月28日
