「葛城一体型特定土地区画整理事業」は、つくばエクスプレス（TX）の開業と歩調を合わせて進められた、つくば市研究学園地区における大規模な都市開発事業です。総面積約484.7ha、計画人口約25,000人という広大なエリアで、UR都市機構が施行者となり、平成12年度から平成26年の換地処分公告まで、およそ14年間にわたる整備が行われ、現在でも建築物の新設が続いています。
この開発は、筑波研究学園都市の副都心形成を担う位置付けで、商業・業務機能の集積、市役所新庁舎の立地、住宅地整備、公園整備、幹線道路網などを包括的に配置し、環境共生型の街づくりにも取り組んできました。特にイーアスつくばやコストコつくば倉庫店の開業、研究学園駅周辺の高層マンション群の形成により、現在では1万8,000人規模の居住人口を抱える新たな都市拠点へと発展しています。
さらに近年、学園の森エリアにおいては「（仮称）イオンスタイルつくば学園の森」の計画も進められており、商業・生活利便性のさらなる向上が期待されます。因みに葛城一体型特定土地区画整理事業の葛城は、「かつらぎ」と読みます。
葛城一体型特定土地区画整理事業地区の概要
1．事業の基本概要
葛城一体型特定土地区画整理事業として進められた大規模都市基盤整備。
約484.7ha・計画人口約25,000人を対象とした副都心形成。
2．土地利用と都市構造
住宅・商業・業務系を中心に約74％を宅地として計画的に配置。
道路・公園・河川など公共用地を約26％確保した均衡ある都市構造。
3．事業経過と完成までの歩み
平成13年の事業認可から公共施設整備と宅地造成を進め換地処分を実施。
平成26年に事業完了を迎え副都心として新たな発展段階に入った街区。
4．都市機能の集積と発展
研究学園駅を中心に市役所新庁舎や大型商業施設が相次いで立地。
業務・商業・住宅が集積し約18,000人が暮らす活気ある都市拠点。
5．鉄道・道路を軸とした基盤整備
つくばエクスプレス開業と連動した駅前広場および主要都市計画道路の整備。
電線地中化や広幅員道路による快適な都市交通ネットワーク。
6．環境共生と緑空間整備
雨水浸透施設や大規模緑地の配置による環境負荷軽減と治水機能の確保。
公園・緑地の整備により自然と調和する良好な住環境の形成。
7．地域連携とまちづくりの継承
地権者・行政・協議会が協力しながら進めた沿線開発と地区形成。
研究学園都市のモデル地区として次世代へ継承される持続的なまちづくり。
葛城地区の開発は、筑波研究学園都市の建設と密接に関連して進められてきました。筑波研究学園都市は昭和38年の閣議決定に端を発し、国の試験研究機関・大学等を集めた国家プロジェクトとして開発されました。市街化の進展に伴い、住宅地供給と都市拠点形成が求められたことから、つくばエクスプレスの建設計画と一体となった沿線開発が構想され、葛城地区はその主要開発区域の一つに位置付けられました。
特に、TXの開業（平成17年）によってアクセス性が飛躍的に向上し、東京都心と直結する立地ポテンシャルが高まったことで、研究学園駅周辺を中心に住宅・商業機能が集積していきました。
事業名称は「葛城一体型特定土地区画整理事業」で、施行者はUR都市機構。施行面積は約484.7ha、計画人口は約25,000人とされています。平成13年3月に事業計画の認可を受けて以降、公共施設整備と宅地造成が進められ、平成26年6月に換地処分の公告が行われ事業は完了しました。
計画は、都市基盤整備を通じて「副都心の形成」を目指すもので、住居・商業・業務・公共施設・緑地などを有機的に配置する総合開発です。地権者数は約900名と多く、広範囲の換地調整が必要となりましたが、地域協議会・行政・UR機構の協力体制により事業は概ね計画期間内に完了しています。
土地利用は公共用地が約26％、宅地が約74％で構成され、道路・公園緑地・河川水路といった基盤施設が整備されています。商業・業務系用地が170.8haと大きな割合を占め、研究学園駅を中心とした「高次都市機能の集積」を重視する構成が特徴です。住宅系用地は街区単位で緑地と調和する形で配置され、商業核を取り囲むように整備されました。大規模緑地や街区公園も計画的に分散配置され、都市環境の質向上に寄与しています。
TX研究学園駅は高架2層構造で、開業と同時に駅前広場が整備されました。周辺には高層住宅、業務施設、商業施設が続々と立地し、つくば市の新しい中心拠点として発展が進みました。市庁舎が平成22年に移転して以降、行政機能が研究学園地域に集中し、住民サービスの向上と都市拠点としての地位確立が進みました。また、大型店舗や教育施設、研究所が周囲に立地し、多様な都市活動が集積しています。
葛城地区を代表する商業核が「イーアスつくば」です。平成20年の開業以来、北関東最大級のショッピングセンターとして多くの集客を記録し、地区全体の商業活性化に大きく寄与しました。その後、平成25年にはコストコつくば倉庫店もオープンし、広域商圏を持つ商業施設が連鎖的に立地。沿道には家電量販店、自動車販売店、飲食店などのロードサイド店舗も増え、生活利便性は飛躍的に向上しました。
葛城地区の住宅供給は戸建・集合住宅とも順調に進展しました。初期分譲では電線類の地中化が進められ、高い景観レベルを持つ先導的な街区が形成されています。学園の森エリアや葛城北部では大型分譲地が展開され、子育て世帯を中心に人口が増加。街区公園や緑地ネットワークが整備され、快適な住宅環境づくりが進みました。
都市計画道路は10路線整備され、特に新都市中央通り線と境松西平塚線は主要幹線として広域交通を支えています。つくば中央IC・谷田部ICへのアクセス性も高く、広域交通と直結した都市構造が構築されています。雨水浸透・貯留施設を全域的に整備した点は本地区の特徴で、宅地内地下貯留施設や公園地下施設を活用することで、浸水リスクを軽減する環境共生型のまちづくりが図られました。
平成26年の事業完了以降も、研究学園地区は人口増と施設立地が続き、街として成熟が進んでいます。TXの利便性を背景に新たな住民層が流入し、教育施設や医療施設、商業施設が次々と整備されました。
一方で、持続可能な地域運営や地域コミュニティの形成が今後の課題となっており、自治会・地域協議会が中心となった活動が進められています。
（仮称）イオンスタイルつくば学園の森
学園の森エリアで計画されている「（仮称）イオンスタイルつくば学園の森」は、葛城地区のさらなる商業利便性向上に大きく貢献する計画です。周辺は既に住宅地・教育施設が集積しており、生活利便施設の需要が高まっています。計画地は主要幹線道路に近接し、広域アクセスと住宅地からのアクセスの双方に優れた立地特性を持ちます。イオンスタイルは食料品を中心とした地域密着型店舗としての性格が強く、学園の森の生活拠点形成に寄与することが期待されます。
（仮称）イオンスタイルつくば学園の森の規模は、地上2階、延床面積10,277㎡で、令和8年9月に竣工予定とされています。また、総合スーパーであるイオンスタイルを核として専門店も入る都市型複合商業施設「そよら」となる計画です。イオンスタイルの開業により、学園の森エリアは「生活利便型のサブセンター」としての位置付けが一層明確になります。
周辺には医療施設、教育施設、住宅地、公園がバランスよく配置されており、買い物・子育て・教育が完結するエリアとして魅力が高まります。また、葛城地区全体にとっても商業機能の補完が進み、イーアスつくば・コストコ・ロードサイド店舗とともに、多極的な商業ネットワークが形成されることになります。
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最終更新日：2025年11月24日
