茨城県つくば市南西部で実施された「萱丸一体型特定土地区画整理事業（愛称：つくばみどりの里）」は、つくばエクスプレス（TX）の開業に合わせて整備された大規模都市基盤整備事業です。筑波研究学園都市の南の玄関口にあたるみどりの地区を対象に、住宅、商業、公園、交通、公共施設を一体的に整備し、農村地域から都市空間への転換を果たしました。
本事業は、鉄道建設と市街地開発を同時に進める「一体型土地区画整理事業」として計画され、UR都市機構（旧・住宅・都市整備公団）とつくば市が連携して進行しました。結果として、都市機能と自然環境が調和した持続可能なまちづくりが実現し、TX沿線の発展を象徴するエリアの一つとなっています。
現在のみどりの駅周辺は、住宅地としての人気が高く、つくば市内でも特に地価上昇が著しい地域として注目されています。国土交通省が公表した令和7年都道府県地価調査において、萱丸一体型特定土地区画整理事業区域内に位置するつくば市みどりの東は住宅地として前年比19.6％上昇を記録し、全国順位で第5位、関東地方では第1位となりました。ちなみに萱丸は「かやまる」と読みます。
→国土交通省 令和７年都道府県地価調査 変動率上位順位表（全国）
→独立行政法人都市再生機構 萱丸一体型特定土地区画整理事業
萱丸一体型特定土地区画整理事業の概要
1. 事業の位置と背景
つくば市南西部・みどりの駅周辺を対象とした都市基盤整備事業。
農地から都市空間への転換を目的とした開発計画。
2. 事業の主体と目的
UR都市機構とつくば市が連携して推進した一体型区画整理事業。
鉄道整備と市街地形成を同時に進める総合的まちづくり。
3. 開発の規模と構成
施行面積約292.7ヘクタール、計画人口約2万1千人の大規模プロジェクト。
住宅・商業・公共施設・公園を体系的に配置した都市構成。
4. 一体型事業の特徴
鉄道建設と宅地整備を一体化した全国初期のモデル事例。
効率的で持続可能なまちづくりを実現した先導的取り組み。
5. みどりの駅と都市拠点形成
つくばエクスプレス開業と同時に誕生した新たな交通拠点。
通勤利便性と居住環境を両立させた南部都市拠点。
6. 環境と防災への配慮
河川改修や調整池整備による防災性向上。
緑地・公園のネットワークによる環境共生型都市空間。
7. 現在の評価と展望
住宅需要と地価が上昇する人気エリアとしての定着。
教育・交通・商業が連携する持続的都市拠点の形成。
本事業は、つくばエクスプレスみどりの駅を中心とする萱丸・谷田部・高野地区を対象としています。常磐新線（TXの前身）構想が生まれた1970年代から、沿線の都市形成と鉄道整備の一体化が課題とされてきました。筑波研究学園都市の整備が進む中で、南部地域の住宅供給拠点としての開発が求められ、つくば市は1980年代後半より基礎的な調査・検討を開始しました。
当時の萱丸地区は農地が多く、集落も点在していましたが、首都圏との交通アクセス向上により、将来的な住宅需要の増加が見込まれていました。こうした背景を受け、鉄道開業と同時にまちびらきを行う計画が打ち出され、つくば市南部の都市開発が本格化しました。
萱丸一体型特定土地区画整理事業の施行面積は約292.7ヘクタール、計画人口はおよそ2万1千人です。事業主体はUR都市機構で、つくば市が都市計画面から全面的に協力しました。事業期間はおおむね2000年代前半から2010年代前半にかけて実施され、みどりの駅の整備と並行して宅地造成・インフラ整備が進められました。
土地利用計画では、駅を中心とした商業・業務エリア、住宅ゾーン、公共施設、公園・緑地、河川・調整池などが体系的に配置されています。とりわけ、みどりの駅前には広い交通広場が設けられ、鉄道利用者の利便性と安全性を高める設計がなされました。
この事業は、鉄道とまちづくりを同時に進める「一体型」手法の先駆けとして注目されました。鉄道整備促進法（宅鉄法）に基づく仕組みにより、鉄道建設費と市街地整備費を総合的に運用できる体制を整えたことで、効率的で無駄のない開発が可能となりました。
鉄道駅と周辺開発を一体的に整備することにより、駅勢圏の土地利用が最適化され、住宅・商業・交通のバランスが取れた都市構造が形成されました。こうした取り組みは、その後のTX沿線開発（守谷・研究学園など）にも波及し、全国の都市開発におけるモデルケースとなっています。
事業初期には、開発範囲や換地方式をめぐって地権者との意見調整が続きましたが、つくば市とURは説明会や個別協議を重ね、段階的に合意形成を進めました。最終的には三者合意に基づき、事業方式の変更や区域縮小を行うなど、柔軟な対応を取りながら本格着手に至りました。
また、事業の進行にあたっては、住民の生活環境を維持しつつ工事を進める工夫も行われ、地元と行政・事業者が協働する「協働型まちづくり」の先例ともなりました。
2005年8月、つくばエクスプレスが開業し、同時にURによる7地区の「まちびらき」が行われました。みどりの地区では駅前整備が完了し、商業施設や住宅販売が本格化。駅前にはスーパーマーケットのカスミ、ドラッグストアのウェルシア、筑波銀行の支店などが開業し、生活利便性が飛躍的に高まりました。
また、TXにより秋葉原まで最短45分でアクセスできるようになったことで、通勤・通学需要が急増。人口は開業後数年で倍増し、つくば市の南部拠点として急速な発展を遂げました。
学園の森地区にある「つくば市立学園の森義務教育学校」は、つくば市が進める小中一貫教育のモデル校の一つで、2018年4月に開校しました。春日学園義務教育学校の学区の一部を分離して新設され、敷地面積は約5.1ヘクタール、延床面積は約1万4,500平方メートルに及ぶ大規模校です。学区は学園の森や研究学園などを含み、人口増加に伴い児童・生徒数が増加しています。2023年4月には児童数の急増を受け、研究学園小・中学校が分離開校しました。
同校は1人1台端末を活用するGIGAスクール構想を早くから実現し、「リーディングDXスクール事業」にも指定。ICTやAIを取り入れ、個別最適化された学びと協働的学習を進めています。教育理念は「2040年の世界を変えるチェンジメーカーを育てる」で、「Well-beingな学び」を重視し、地域と連携して次世代教育の拠点となっています。
都市基盤の整備においては、道路・上下水道・電気・通信・ガスの整備が一体的に行われ、機能的で安全な街区構成が実現しました。街路は歩行者の安全を優先し、通学路や公園と連続する歩道空間を確保。防犯灯や電線地中化なども進められ、美観と安全性が両立しています。
また、地区内には生活道路から幹線道路までが階層的に整備され、車・自転車・歩行者の動線が整理されています。こうした丁寧な設計は、今後の都市型住宅地の参考としても高く評価されています。
みどりの地区の特徴の一つが、豊かな緑地空間の配置です。「7つの森」構想のもと、大小の公園や緑道が各街区に設けられ、四季を感じられる都市景観を形成しました。
駅前広場は芝生広場や植栽帯を組み合わせた開放的なデザインとなっており、地域イベントや市民活動の拠点として活用されています。つくば市特有の「科学と自然の調和」を意識した景観設計が随所に見られ、住民が誇りを持てる街並みづくりが進められました。
新都市中央通り線の整備に伴い、常磐自動車道を跨ぐ「みどりの橋」が建設されました。これにより、みどりの駅から県道へのアクセスが大幅に改善され、地域内外の移動がスムーズになりました。
この橋は地域のシンボル的存在であり、周辺の景観にも配慮したデザインが採用されています。広域的には取手市や守谷市方面へのアクセスが強化され、交通の結節点としてみどりの地区の利便性を高めています。
駅周辺には戸建住宅、マンションが次々と建設され、特に子育て世代を中心に人口が増加しました。商業施設ではスーパーマーケットのカスミ、ドラッグストアのウェルシア、筑波銀行や郵便局などの生活関連施設が立地。近年では飲食店やフィットネス施設、医療モールなども増加しています。
また、鹿島アントラーズが運営するトレーニング施設の進出も話題を呼び、スポーツを通じた地域交流も盛んです。こうした多様な機能の集積が、みどりの地区を単なる住宅地にとどまらない「複合型コミュニティ」へと発展させています。
事業区域内を流れる西谷田川や高岡川は、かつて氾濫のリスクが高い河川でした。区画整理と並行して河川改修が実施され、治水能力が大幅に向上しました。当初は暫定的に調整池が設けられましたが、改修完了後には撤去され、より自然と調和した水辺空間へと再整備されています。
また、地下貯留施設や雨水幹線の整備により、近年多発する集中豪雨にも対応できる防災インフラが整いました。こうした取り組みは、みどりの地区全体の安全性と信頼性を高める重要な要素となっています。
事業区域内に残る片田集落については、歴史ある地域コミュニティを尊重し、存置整備の方針が採られました。地元住民による「まちづくり研究会」が設立され、意見交換を重ねながら、既存の生活動線や景観を保つ工夫がなされました。
工事中も通行確保や騒音対策などが行われ、住民と開発側の信頼関係のもとで事業が進められました。結果として、新旧のまちが共存する地域づくりが実現し、調和の取れた街並みが形成されています。
TX沿線の地価は開業以降上昇を続けていますが、特にみどりの地区は近年、研究学園地区と並ぶ人気エリアとなっています。子育て世帯の移住や住宅需要の拡大により、住宅価格も上昇傾向にあります。
今後は、周辺の学園の森地区や研究学園地区との連携強化により、商業・教育・医療などの都市機能を補完し合う形で発展が進む見込みです。緑豊かな環境と利便性を兼ね備えたみどりの地区は、つくば市全体の都市構造を支える重要な拠点として、さらなる注目を集めています。
過去の記事→2019年2月23日投稿 萱丸一体型特定土地区画整理事業
最終更新日：2025年10月25日
